GoBrazil
Все материалы
Жильё

Покупка жилья

Как устроена покупка квартиры в Бразилии: договор на этапе стройки, ITBI и сборы cartório, комиссия риелтора, консорциум вместо ипотеки и ориентиры по ценам.

Иностранец может купить недвижимость в Бразилии, а при достаточной стоимости объекта получить на этом основании резиденцию (Резиденция). Ниже — как проходит сделка и какие расходы кроме цены самой квартиры по рассказам жителей Рио-де-Жанейро. Это не юридическая консультация: перед сделкой проверьте объект и договор с юристом.

Информация проверена 8 октября 2026. Цены и ставки — на даты постов; сборы зависят от города.

Коротко

  • Расходы на оформление сделки в Рио составили 4,4% от цены квартиры на стройке: налог ITBI 3%, по 0,5% за каждый из двух cartório, плюс сбор laudêmio, если земля государственная.
  • Комиссия риелтора включена в цену и не ложится на покупателя: на первичном рынке 2–3%, на вторичном около 5%.
  • Консорциум — беспроцентная рассрочка без первоначального взноса, но с административным сбором до четверти цены.
  • Оценки цен сильно зависят от города и района.

Покупка на этапе стройки: как идёт сделка

Автор канала @brazil_lifehacks в августе 2025 года описал покупку квартиры 96 м² за R$ 1 400 000 (договорная цена):

  1. Договор-обещание (contrato de promessa de compra e venda) с застройщиком: описание объекта, сроки строительства и график платежей. У автора был задаток 30%, затем 25% стоимости ежемесячными платежами в течение 2,5 лет и остаток 45% после ввода дома в эксплуатацию (выдачи свидетельства habite-se). Остаток можно оплатить ипотекой.
  2. Escritura de compra e venda, договор купли-продажи, по которому вы становитесь собственником построенной квартиры. До подписания платят налог ITBI.
  3. Регистрация права собственности в другом cartório, Cartório de Registro de Imóveis.

Расходы кроме цены квартиры в этом примере:

  • налог ITBI, налог на передачу прав собственности, в Рио 3% (платит покупатель): в примере R$ 43 400;
  • пошлина cartório за заверение договора: 0,5%, R$ 8 000;
  • пошлина за регистрацию в реестре: 0,5%, R$ 8 000;
  • laudêmio, сбор в пользу государства, который платят не всегда, а только если дом построен на государственной земле (например, у воды): R$ 2 757.

Итого R$ 61 300, то есть 4,37% от стоимости квартиры (пост, 14.08.2025). Ставка ITBI в Рио 3% действует с 2018 года (Lei Municipal 6.250/2017); у других муниципалитетов она иная (обзор).

Комиссия риелтора

В Бразилии вознаграждение риелтора не ложится на покупателя: оно включено в цену квартиры. На первичном рынке застройщик платит риелтору обычно 2–3%, на вторичном 5%. Автор канала, который с 2025 года сам работает риелтором в Рио, поясняет, что так застройщик мотивирует риелторов продавать его объекты (пост, 14.08.2025). Риелтор должен иметь номер CRECI (пост, 04.01.2023).

Консорциум: альтернатива ипотеке

Консорциум (consórcio) — группа покупателей, которые ежемесячно платят в общий фонд. Каждый месяц по жребию (или по ставке) один участник получает право купить на всю сумму, но продолжает платить до конца срока. Пример автора: группа из 600 человек, квартира стоимостью R$ 300 000, срок 150 месяцев (12,5 лет), взнос R$ 2000 в месяц. Беспроцентно и без первоначального взноса, но есть минусы:

  • Удача. Без ставки можно получить квартиру последним. Чтобы ускорить, делают ставку, например R$ 20 000, которую платят в фонд сразу.
  • Административный сбор до четверти стоимости: квартира из примера обойдётся в R$ 360 000.
  • Страховка и индексация платежей по инфляции.

(пост, 27.04.2025).

Ориентиры по ценам

Автор канала @svoibrazil в марте 2026 года обозначил диапазоны по стране (очень приблизительно): kitnet (студия) R$ 50 000–70 000; однокомнатная (комната, зал, кухня) R$ 100 000–150 000; типичная двухкомнатная R$ 150 000–250 000; в центральных или хороших районах Рио от R$ 350 000; приличная квартира в хорошем районе от R$ 500 000; с видом и тремя комнатами от R$ 600 000; от R$ 1 000 000 «классные» объекты; эксклюзивные от R$ 3 000 000 (пост, 19.03.2026).

Квартира через онлайн-платформу

Автор @brazil_lifehacks в июне 2023 года купил «дачу» в Рио через сервис Quinto Andar: весь процесс занял два месяца и проходил удалённо, кроме осмотров (пост, 07.06.2023).

Источники

Официальные и обзоры:

Личный опыт (каналы @brazil_lifehacks и @svoibrazil):