GoBrazil
Все материалы
Жильё

Аренда жилья

Как иностранцу снять квартиру в Бразилии: краткосрочная аренда, долгосрочный договор, залог, fiador и страховка, платежи, обстановка и проверки перед въездом.

Арендовать жильё в Бразилии сложнее, чем во многих странах: большинство квартир сдают на долгий срок, без мебели и с залогом. Ниже — как это выглядит по рассказам жителей Рио-де-Жанейро, плюс правила закона об аренде. Цены относятся к указанным датам и к Рио; в других городах всё иначе.

Информация проверена 8 октября 2026. Цены и условия зависят от района и сезона.

Коротко

  • Первые недели удобнее прожить в краткосрочной аренде (Airbnb), а долгосрочное жильё искать уже на месте.
  • Долгосрочный договор обычно на 12 или 30 месяцев; жильё чаще без мебели, а к цене аренды добавляются condomínio, IPTU и коммунальные платежи.
  • Хозяева просят гарантию: залог, поручителя (fiador) или страховку аренды; закон ограничивает денежный залог тремя месячными платежами.
  • После заключения договора переоформите счета на свою фамилию: они же подтвердят адрес.

Краткосрочная аренда

Для первых недель подходят Airbnb, Booking и подобные сервисы. Airbnb требует иностранную карту и недоступен с российских и белорусских IP-адресов: без VPN бронь будет заблокирована на сутки. Регистрироваться можно по документам РФ или РБ; залог в 95% случаев не нужен, электричество и вода обычно включены. Итоговая цена показывается на предпоследнем шаге, там добавляются налог и уборка; выбирайте варианты с рейтингом выше 4,5 (пост, 05.01.2025).

Многие находят долгосрочную квартиру и на самом Airbnb: пишут хозяевам, торгуются и просят заключить договор через cartório. Так семья из @brazil_lifehacks в 2022 году сняла квартиру на полгода с залогом за два месяца, а договор в cartório годился для предъявления в PF (пост, 21.03.2022). Цена выше обычной (по оценке автора 2023 года, процентов на 25–30), но не втрое (пост, 04.01.2023). Договор Airbnb государственные органы не принимают: придётся просить у хозяина дополнительный документ (пост, 24.03.2024).

Долгосрочный договор

Где искать: Quinto Andar (только через риэлторов), ZAP Imóveis, OLX, Facebook Marketplace. В объявлении обычно указана только арендная плата (aluguel).

Что добавляется к арендной плате:

  • condomínio: плата за инфраструктуру дома (охрана, бассейн, зал, общий свет); вода обычно включена. Иногда она равна арендной плате или больше неё;
  • IPTU: налог на недвижимость, помесячно или раз в год;
  • электричество и газ по счётчику, интернет.

Пример из объявления в Рио (июль 2024): аренда R$ 5 000, condomínio R$ 2 200, IPTU R$ 560 в месяц, итого R$ 7 760; плюс интернет около R$ 100, газ около R$ 100, электричество с двумя кондиционерами около R$ 500, то есть около R$ 8 460 в месяц (пост, 10.07.2024).

Срок. Минимум 12 месяцев, часто предлагают 30: по закону договор на 30 месяцев и дольше заканчивается без уведомления по окончании срока (Lei 8.245/1991, art. 46). Съехать раньше арендатор вправе, заплатив пропорциональную договору неустойку (art. 4). На практике при выезде в первый год залог теряется, а при страховке просят ещё два месяца аренды (пост, 21.12.2023).

Что просят: подтверждение дохода (выписка из банка за три месяца, в 2023 году подошла выписка на английском из иностранного банка), документы жильцов, CPF, анкету риэлторской компании. Резидентам нужна карта резидента. Некоторые агентства смотрят историю CPF и не показывают жильё, если CPF новый (пост, 21.12.2023, пост, 24.03.2024). Были и отказы из-за отсутствия местного банковского счёта: у автора @russo_no_brasil хозяйка отказала в январе 2025 года именно по этой причине, даже когда он предлагал платить со счетов друзей (пост, 07.01.2025).

Гарантии для хозяина

Три основных варианта (пост, 05.01.2025, пост, 21.12.2023):

  • Депозит (caução). Обычно 2–3 арендных платежа; для иностранцев в меблированном жилье просят 6–12. Закон ограничивает денежную caução тремя месяцами аренды (Lei 8.245/1991, art. 38); её кладут на сберегательный счёт.
  • Страховка аренды (seguro fiança). Платит арендатор; авторы называют разные суммы: 10–15% от арендной платы и около US$ 1000–1500 за год или на весь срок договора. Деньги по ней не возвращаются.
  • Поручитель (fiador). Бразилец, который отвечает за вас; для иммигрантов вариант редко доступен.

Мебель и обстановка

Квартиру чаще всего сдают пустой: на кухне только встроенные шкафы, в ванной сантехника, иногда нет и плиты. Таких предложений 80–85% и больше. В январе 2026 года автор @russo_no_brasil оценил базовую обстановку: стиральная машина R$ 2000–5000, холодильник R$ 2000–4000, газовая плита R$ 800–2000, микроволновка R$ 500–1000, стол со стульями R$ 1000–1500, диван R$ 700–3500, шкаф R$ 800–2000, комод R$ 300–700, кровать с матрасом R$ 1000–5000; минимум около R$ 9000–9500. Кондиционер-сплит с установкой стоил чуть больше R$ 3000, сборка мебели R$ 500 (пост, 17.01.2026). Стандартная двуспальная кровать в Бразилии шириной 138 см (casal); бывают queen (158) и king (186–193) (пост, 02.02.2025).

Меблированные квартиры в основном сдают посуточно через Airbnb, они в 3–5 раз дороже обычных (пост, 21.12.2023).

Что проверить до подписания

  • Фотографии в объявлении нередко не соответствуют реальности: грязь, ремонт, который «сделают потом» (пост, 08.01.2025).
  • Что рядом: стройка («красный флаг»), оживлённая дорога, ночные бары. На этаже выше 4–5 меньше комаров; сплиты тише оконных кондиционеров; рядом должны быть автобусные остановки (пост, 31.08.2025).
  • Рядом с океаном техника ржавеет, а в квартире бывает плесень (пост, 24.03.2024).
  • «Gato de luz»: незаконные подключения к сети в районах рядом с фавелами. Просите средние счета за электричество по квартире за последние месяцы и расспросите соседей (пост, 10.09.2025).
  • Если квартира выставлена на продажу, придётся пускать покупателей два-три раза в неделю (пост, 24.03.2024).
  • Скрытые дефекты. У автора кондиционер не охлаждал: компрессор он оплатил сам, потому что неясно, когда тот вышел из строя, а утечку хладагента из труб в стене счёл делом хозяина и согласовал с ним переделку: работа R$ 850, материалы около R$ 500 (пост, 12.10.2023).

После заключения договора: счета и подтверждение адреса

Счета за свет и газ в течение примерно 10 дней нужно переоформить на себя (пост, 21.12.2023). В Рио электричеством занимается компания Light: идёте в её офис с RNM или другим документом и договором аренды и просите «troca de titularidade». Первый счёт на ваше имя пришёл примерно через 45 дней. Через WhatsApp-бота переоформить не получилось: нужен документ с номером CPF (пост, 22.03.2025, пост, 22.03.2025).

Счёт на ваше имя — это comprovante de residência, и он нужен для прав, подачи документов на резиденцию и гражданство, школы и садика, прикрепления к поликлинике. Запасные варианты: счёт за мобильную связь по постоплатному контракту (не prepaid) с вашим адресом (пост, 09.03.2022) или declaração de residência, образец которой публиковал автор @brazil_lifehacks (пост, 21.05.2023).

Ориентировочные цены

  • Рио, январь 2025, хороший condomínio с инфраструктурой, охраной и подземной парковкой, договор от 12 месяцев, с налогами и сборами: 1-комнатная (спальня и гостиная) от US$ 450 до 600, 2-комнатная от US$ 600 до 1000. В Леблоне, Ипанеме и Барре цены выше, в северной зоне ниже (пост, 10.01.2025).
  • Бюджет семьи из двух взрослых и ребёнка в Барра-да-Тижука в апреле 2026 года: аренда двухкомнатной квартиры около 75 м² с condomínio и налогом R$ 4 400 из общих R$ 11 000–11 800 в месяц на базовые нужды (пост, 16.04.2026).
  • Для сравнения, в январе 2023 года автор считал, что «хорошая квартира в самом элитном районе Рио не должна стоить больше R$ 6000–7000» (пост, 04.01.2023).

Источники

Официальные:

Личный опыт (каналы @russo_no_brasil, @svoibrazil и @brazil_lifehacks):