Compra de vivienda

Un extranjero puede comprar una propiedad en Brasil y, si el valor del inmueble es suficiente, obtener la residencia por ese motivo (Residencia). A continuación se explica cómo se realiza la operación y cuáles son los gastos además del precio del apartamento, según relatos de habitantes de Río de Janeiro. Esto no es asesoramiento jurídico: antes de la operación, verifique el inmueble y el contrato con un abogado.

Información verificada el 8 de octubre de 2026. Precios y tasas: según las fechas de las publicaciones; las tasas dependen de la ciudad.

En resumen

Un extranjero puede comprar una vivienda. Además del precio, se pagará alrededor de un 4–4,5%. Primer paso: verificar el inmueble y el contrato con un abogado antes de firmar.
De qué se componen estos gastos: impuesto ITBI (impuesto sobre la compra, lo paga el comprador) del 3%, un 0,5% por cada uno de los dos cartórios (oficina que certifica la operación y registra el derecho de propiedad), más la tasa de laudêmio (tasa por terreno público), si el terreno es público.
La comisión del agente inmobiliario está incluida en el precio y no recae sobre el comprador: en el mercado primario es del 2–3%, y en el secundario, de alrededor del 5%.
El consorcio es un pago a plazos sin intereses y sin pago inicial, pero con una tasa administrativa de hasta una cuarta parte del precio.
Las estimaciones de precios dependen mucho de la ciudad y del barrio.

Compra durante la construcción: cómo se realiza la operación

El autor del canal @brazil_lifehacks describió en agosto de 2025 la compra de un apartamento de 96 m² por R$ 1.400.000 (precio contractual):

Contrato-promesa (contrato de promessa de compra e venda) con la constructora: descripción del inmueble, plazos de construcción y calendario de pagos. El autor pagó una señal del 30%, después el 25% del valor mediante pagos mensuales durante 2,5 años y el 45% restante después de la puesta en funcionamiento del edificio (la entrega del certificado habite-se, constancia de que el edificio está terminado). El resto se puede pagar mediante una hipoteca.
Escritura de compra e venda, contrato de compraventa por el que usted se convierte en propietario del apartamento construido. Antes de firmarla se paga el impuesto ITBI.
Registro del derecho de propiedad en otro cartório, Cartório de Registro de Imóveis.

Gastos además del precio del apartamento en este ejemplo:

impuesto ITBI, impuesto sobre la transmisión de los derechos de propiedad, en Río del 3% (lo paga el comprador): en el ejemplo, R$ 43.400;
tasa del cartório por la certificación del contrato: 0,5%, R$ 8.000;
tasa por el registro en el registro: 0,5%, R$ 8.000;
laudêmio, tasa a favor de la União federal (SPU), que no siempre se paga, sino solo si el edificio está construido en un terreno de la União (por ejemplo, cerca del agua): R$ 2.757.

En el ejemplo del autor, las cifras de la publicación no coinciden entre sí (la suma de las líneas es de R$ 62.157, mientras que en la publicación se indica R$ 61.300), por lo que la referencia es: alrededor de un 4–4,5% adicional al precio (publicación, 14.08.2025 (se abre en una pestaña nueva)).

La tasa del ITBI en Río del 3% está vigente desde 2018 (Lei Municipal 6.250/2017). El impuesto se calcula sobre el mayor de dos valores: el valor declarado y el valor de tasación. En otros municipios, la tasa es diferente (Prefeitura do Rio (se abre en una pestaña nueva)).

Comisión del agente inmobiliario

En Brasil, la remuneración del agente inmobiliario no recae sobre el comprador: está incluida en el precio del apartamento. En el mercado primario, la constructora suele pagar al agente un 2–3%, y en el secundario, un 5%. El autor del canal, que desde 2025 trabaja como agente inmobiliario en Río, explica que así la constructora incentiva a los agentes a vender sus inmuebles (publicación, 14.08.2025 (se abre en una pestaña nueva)). El agente inmobiliario debe tener un número de CRECI (licencia de agente inmobiliario) (publicación, 04.01.2023 (se abre en una pestaña nueva)).

Consorcio: una alternativa a la hipoteca

El consorcio (consórcio) es un grupo de compradores que pagan mensualmente a un fondo común. Cada mes, por sorteo (o mediante una oferta), uno de los participantes obtiene el derecho a comprar por el importe total. Continúa pagando hasta el final del plazo.

Ejemplo del autor: un grupo de 600 personas, un apartamento de R$ 300.000, un plazo de 150 meses (12,5 años), una cuota de R$ 2.000 al mes. Sin intereses y sin pago inicial, pero tiene desventajas:

Suerte. Sin hacer una oferta, puede recibir el apartamento en último lugar. Para acelerar el proceso, se hace una oferta, por ejemplo de R$ 20.000, que se paga de inmediato al fondo.
Tasa administrativa de hasta una cuarta parte del valor: el apartamento del ejemplo costará R$ 360.000.
Seguro e indexación de las cuotas según la inflación (publicación, 27.04.2025 (se abre en una pestaña nueva)).

Referencias de precios

El autor del canal @svoibrazil indicó en marzo de 2026 los rangos en el país (muy aproximados): kitnet (estudio) R$ 50.000–70.000; apartamento de un dormitorio (habitación, sala y cocina) R$ 100.000–150.000; apartamento típico de dos dormitorios R$ 150.000–250.000; en las zonas céntricas o buenas de Río, a partir de R$ 350.000; un apartamento decente en una buena zona, a partir de R$ 500.000; con vistas y tres dormitorios, a partir de R$ 600.000; a partir de R$ 1.000.000, inmuebles «increíbles»; exclusivos, a partir de R$ 3.000.000 (publicación, 19.03.2026 (se abre en una pestaña nueva)).

Apartamento a través de una plataforma en línea

El autor @brazil_lifehacks compró en junio de 2023 una «casa de campo» en Río a través del servicio Quinto Andar: todo el proceso duró dos meses y se realizó a distancia, excepto las visitas (publicación, 07.06.2023 (se abre en una pestaña nueva)).

Fuentes

Oficiales:

ITBI en Río de Janeiro — Secretaria de Fazenda (se abre en una pestaña nueva)

Experiencia personal (canales @brazil_lifehacks y @svoibrazil):