Kauf einer Immobilie

Ein Ausländer kann in Brasilien eine Immobilie kaufen und bei einem ausreichenden Immobilienwert auf dieser Grundlage eine Aufenthaltserlaubnis erhalten (Aufenthaltserlaubnis). Im Folgenden erfahren Sie, wie der Kauf abläuft und welche Kosten nach den Berichten von Bewohnern Rio de Janeiros neben dem eigentlichen Wohnungspreis anfallen. Dies ist keine Rechtsberatung: Lassen Sie die Immobilie und den Vertrag vor dem Kauf von einem Anwalt prüfen.

Informationen überprüft am 8. Oktober 2026. Preise und Sätze beziehen sich auf die Daten der Posts; Gebühren hängen von der Stadt ab.

Kurz gesagt

Ein Ausländer kann eine Immobilie kaufen. Zusätzlich zum Preis fallen etwa 4–4,5% an. Der erste Schritt: Lassen Sie die Immobilie und den Vertrag vor der Unterschrift von einem Anwalt prüfen.
Diese Kosten setzen sich wie folgt zusammen: die Steuer ITBI (Steuer auf den Kauf, die der Käufer zahlt) 3%, jeweils 0,5% für jedes der beiden cartório (Büros, die den Kauf beglaubigen und das Eigentumsrecht registrieren) sowie die Gebühr laudêmio (Gebühr für staatliches Land), wenn das Land staatlich ist.
Die Maklerprovision ist im Preis enthalten und wird nicht vom Käufer getragen: auf dem Erstmarkt 2–3%, auf dem Zweitmarkt etwa 5%.
Ein Konsortium ist eine zinslose Ratenzahlung ohne Anzahlung, aber mit einer Verwaltungsgebühr von bis zu einem Viertel des Preises.
Die Preisangaben hängen stark von der Stadt und dem Stadtviertel ab.

Kauf während der Bauphase: So läuft der Kauf ab

Der Autor des Kanals @brazil_lifehacks beschrieb im August 2025 den Kauf einer 96 m² großen Wohnung für R$ 1 400 000 (Vertragspreis):

Vorvertrag (contrato de promessa de compra e venda) mit dem Bauträger: Beschreibung der Immobilie, Baufristen und Zahlungsplan. Der Autor zahlte eine Anzahlung von 30%, danach 25% des Preises in monatlichen Raten über 2,5 Jahre und die verbleibenden 45% nach Fertigstellung des Gebäudes (Ausstellung der Bescheinigung habite-se, einer Bestätigung, dass das Gebäude fertiggestellt ist). Den Rest kann man mit einer Hypothek bezahlen.
Escritura de compra e venda, Kaufvertrag, durch den Sie Eigentümer der fertiggestellten Wohnung werden. Vor der Unterzeichnung wird die Steuer ITBI gezahlt.
Eintragung des Eigentumsrechts bei einem anderen cartório, dem Cartório de Registro de Imóveis.

Die zusätzlichen Kosten zum Wohnungspreis in diesem Beispiel:

Steuer ITBI, Steuer auf die Übertragung von Eigentumsrechten, in Rio 3% (zahlt der Käufer): im Beispiel R$ 43 400;
cartório-Gebühr für die Beglaubigung des Vertrags: 0,5%, R$ 8 000;
Gebühr für die Eintragung im Register: 0,5%, R$ 8 000;
laudêmio, eine Gebühr zugunsten des Bundes (SPU), die nicht immer gezahlt wird, sondern nur, wenn das Haus auf Bundesland errichtet wurde (zum Beispiel am Wasser): R$ 2 757.

Im Beispiel des Autors stimmen die Zahlen im Post nicht miteinander überein (die Summe der einzelnen Zeilen beträgt R$ 62 157, im Post sind R$ 61 300 angegeben). Daher gilt als Orientierung: etwa 4–4,5% zusätzlich zum Preis (Post, 14.08.2025 (öffnet in neuem Tab)).

Der ITBI-Satz in Rio von 3% gilt seit 2018 (Lei Municipal 6.250/2017). Die Steuer wird auf den höheren von zwei Beträgen berechnet: dem angegebenen Wert und dem Schätzwert. In anderen Gemeinden gilt ein anderer Satz (Prefeitura do Rio (öffnet in neuem Tab)).

Maklerprovision

In Brasilien wird die Maklervergütung nicht vom Käufer getragen: Sie ist im Wohnungspreis enthalten. Auf dem Erstmarkt zahlt der Bauträger dem Makler gewöhnlich 2–3%, auf dem Zweitmarkt 5%. Der Kanalautor, der seit 2025 selbst als Makler in Rio arbeitet, erklärt, dass der Bauträger die Makler so dazu motiviert, seine Immobilien zu verkaufen (Post, 14.08.2025 (öffnet in neuem Tab)). Ein Makler muss eine CRECI-Nummer haben (Maklerlizenz) (Post, 04.01.2023 (öffnet in neuem Tab)).

Konsortium: Alternative zur Hypothek

Ein Konsortium (consórcio) ist eine Gruppe von Käufern, die monatlich in einen gemeinsamen Fonds einzahlen. Jeden Monat erhält ein Teilnehmer per Los (oder aufgrund seines Gebots) das Recht, für den gesamten Betrag zu kaufen. Er zahlt bis zum Ende der Laufzeit weiter.

Beispiel des Autors: eine Gruppe von 600 Personen, eine Wohnung für R$ 300 000, eine Laufzeit von 150 Monaten (12,5 Jahre), eine Rate von R$ 2000 im Monat. Zinsfrei und ohne Anzahlung, aber mit Nachteilen:

Glück. Ohne Gebot können Sie die Wohnung als Letzter erhalten. Um das Verfahren zu beschleunigen, gibt man zum Beispiel ein Gebot von R$ 20 000 ab, das sofort in den Fonds eingezahlt wird.
Verwaltungsgebühr von bis zu einem Viertel des Preises: Die Wohnung aus dem Beispiel kostet dann R$ 360 000.
Versicherung und Anpassung der Raten an die Inflation (Post, 27.04.2025 (öffnet in neuem Tab)).

Preisorientierung

Der Autor des Kanals @svoibrazil nannte im März 2026 ungefähr folgende Preisspannen für das Land (sehr grob): kitnet (Studio) R$ 50 000–70 000; Einzimmerwohnung (Zimmer, Wohnzimmer, Küche) R$ 100 000–150 000; typische Zweizimmerwohnung R$ 150 000–250 000; in zentralen oder guten Vierteln von Rio ab R$ 350 000; eine ordentliche Wohnung in einem guten Viertel ab R$ 500 000; mit Aussicht und drei Zimmern ab R$ 600 000; ab R$ 1 000 000 „tolle“ Immobilien; exklusive Immobilien ab R$ 3 000 000 (Post, 19.03.2026 (öffnet in neuem Tab)).

Wohnung über eine Online-Plattform

Der Autor @brazil_lifehacks kaufte im Juni 2023 über den Dienst Quinto Andar ein „Ferienhaus“ in Rio: Der gesamte Vorgang dauerte zwei Monate und wurde mit Ausnahme der Besichtigungen aus der Ferne abgewickelt (Post, 07.06.2023 (öffnet in neuem Tab)).

Quellen

Offizielle Quellen:

ITBI in Rio de Janeiro — Secretaria de Fazenda (öffnet in neuem Tab)

Persönliche Erfahrungen (Kanäle @brazil_lifehacks und @svoibrazil):