Alquiler de vivienda

Alquilar una vivienda en Brasil es más difícil que en muchos países: la mayoría de los apartamentos se alquilan a largo plazo, sin muebles y con una garantía. A continuación se explica cómo es el proceso según los relatos de residentes de Río de Janeiro, junto con las normas de la ley de alquileres. Los precios corresponden a las fechas indicadas y a Río; en otras ciudades todo es distinto.

Información verificada el 8 de octubre de 2026. Los precios y las condiciones dependen del barrio y de la temporada.

En resumen

Durante las primeras semanas viva en un alquiler de corta duración (Airbnb) y busque la vivienda de larga duración ya estando allí.
Busque en Quinto Andar y ZAP Imóveis. Al alquiler se suman el condomínio (cuota por el mantenimiento del edificio), el IPTU (impuesto sobre inmuebles) y los servicios.
Lleve a las visitas el pasaporte, el CPF, un extracto bancario y el RNM.
Firme el contrato y dé al propietario una garantía: caução (depósito en efectivo), seguro fiança (seguro de alquiler) o fiador (un brasileño que responde por su deuda). Después ponga las facturas a su nombre (troca de titularidade, cambio de titular de la cuenta): con ellas se acredita su dirección (comprovante de residência, un documento con la dirección).

Alquiler de corta duración

Para las primeras semanas sirven Airbnb, Booking y servicios similares. Lo que hay que saber sobre Airbnb (publicación, 05.01.2025 (se abre en una pestaña nueva)):

hace falta una tarjeta extranjera;
el servicio no está disponible desde direcciones IP rusas y bielorrusas: sin VPN la reserva se bloqueará durante un día;
se puede registrar con documentos de Rusia o de Bielorrusia;
en el 95% de los casos no se pide depósito, y la electricidad y el agua suelen estar incluidas;
el precio final se muestra en el penúltimo paso, donde se añaden el impuesto y la limpieza;
elija anuncios con una valoración superior a 4,5.

Mucha gente encuentra un apartamento de larga duración también en el propio Airbnb:

escriben a los propietarios, negocian y piden firmar el contrato en un cartório (oficina que certifica los contratos);
así, una familia de @brazil_lifehacks alquiló en 2022 un apartamento por medio año con un depósito de dos meses, y el contrato del cartório sirvió para presentarlo en la PF (publicación, 21.03.2022 (se abre en una pestaña nueva));
el precio es más alto de lo habitual (según la estimación del autor en 2023, un 25–30% más), pero no el triple (publicación, 04.01.2023 (se abre en una pestaña nueva));
los organismos públicos no aceptan la reserva de Airbnb como contrato: habrá que pedir al propietario un documento adicional (publicación, 24.03.2024 (se abre en una pestaña nueva)).

Alquiler de larga duración: búsqueda y pagos

Dónde buscar: Quinto Andar (solo a través de agentes inmobiliarios), ZAP Imóveis, OLX, Facebook Marketplace. El anuncio suele indicar solo el alquiler (aluguel).

Lo que se suma al alquiler:

condomínio: cuota por la infraestructura del edificio (vigilancia, piscina, gimnasio, luz de las zonas comunes); el agua suele estar incluida. A veces es igual al alquiler o mayor;
IPTU: impuesto sobre inmuebles, mensual o una vez al año;
electricidad y gas según contador, e internet.

Ejemplo de un anuncio en Río (julio de 2024), por mes (publicación, 10.07.2024 (se abre en una pestaña nueva)):

alquiler R$ 5.000, condomínio R$ 2.200, IPTU R$ 560: en total R$ 7.760;
internet unos R$ 100, gas unos R$ 100;
electricidad con dos aires acondicionados unos R$ 500;
en total unos R$ 8.460.

Qué piden: comprobante de ingresos (extracto bancario de tres meses; en 2023 sirvió un extracto en inglés de un banco extranjero), documentos de los inquilinos, CPF y el formulario de la inmobiliaria. A los residentes les piden la tarjeta de residente. Algunas agencias miran el historial del CPF y no enseñan viviendas si el CPF es nuevo (publicación, 21.12.2023 (se abre en una pestaña nueva), publicación, 24.03.2024 (se abre en una pestaña nueva)). También hubo rechazos por no tener una cuenta bancaria local: al autor de @russo_no_brasil la propietaria le rechazó en enero de 2025 precisamente por este motivo, incluso cuando él se ofreció a pagar desde cuentas de amigos (publicación, 07.01.2025 (se abre en una pestaña nueva)).

Garantías para el propietario

Tres opciones principales (publicación, 05.01.2025 (se abre en una pestaña nueva), publicación, 21.12.2023 (se abre en una pestaña nueva)):

Depósito (caução). Normalmente de 2–3 mensualidades; a los extranjeros en viviendas amuebladas les piden 6–12. Pero la ley limita la caução en efectivo a tres meses de alquiler y permite solo un tipo de garantía por contrato, por lo que no tienen derecho a exigir más. El dinero se ingresa en una cuenta de ahorro.
Seguro de alquiler (seguro fiança). Lo paga el inquilino; los autores mencionan cifras distintas: 10–15% del alquiler (aclare si es por mes o por año) y unos US$ 1000–1500 por un año o por toda la duración del contrato. Ese dinero no se devuelve.
Avalista (fiador). Un brasileño que responde por su deuda; para los inmigrantes esta opción rara vez está disponible.

Condiciones del contrato

Duración. Normalmente un mínimo de 12 meses, y a menudo ofrecen 30. Por ley, un contrato escrito de 30 meses o más termina sin preaviso al vencer el plazo.
Salida anticipada. El inquilino tiene derecho a irse pagando una penalización proporcional al contrato.
En la práctica. Si se va en el primer año, pierde el depósito, y con el seguro piden además dos meses de alquiler (publicación, 21.12.2023 (se abre en una pestaña nueva)).

Muebles y equipamiento

Lo más habitual es que el apartamento se alquile vacío: en la cocina solo hay armarios empotrados, en el baño los sanitarios, y a veces ni siquiera hay cocina de gas. Estas ofertas son el 80–85% o más. En enero de 2026 el autor de @russo_no_brasil estimó el equipamiento básico (publicación, 17.01.2026 (se abre en una pestaña nueva)):

Qué	Precio
Lavadora	R$ 2000–5000
Nevera	R$ 2000–4000
Cocina de gas	R$ 800–2000
Microondas	R$ 500–1000
Mesa con sillas	R$ 1000–1500
Sofá	R$ 700–3500
Armario	R$ 800–2000
Cómoda	R$ 300–700
Cama con colchón	R$ 1000–5000
Aire acondicionado split con instalación	un poco más de R$ 3000
Montaje de muebles	R$ 500

El mínimo para el equipamiento básico: unos R$ 9000–9500. La cama doble estándar en Brasil mide 138 cm de ancho (casal); también hay queen (158) y king (186–193) (publicación, 02.02.2025 (se abre en una pestaña nueva)).

Los apartamentos amueblados se alquilan sobre todo por días a través de Airbnb y cuestan de 3 a 5 veces más que los normales (publicación, 21.12.2023 (se abre en una pestaña nueva)).

Qué revisar antes de firmar

Las fotos del anuncio con frecuencia no se corresponden con la realidad: suciedad, reformas que «se harán después» (publicación, 08.01.2025 (se abre en una pestaña nueva)).
Qué hay alrededor: obras («señal de alarma»), una calle con mucho tráfico, bares nocturnos. Por encima del piso 4–5 hay menos mosquitos; los splits son más silenciosos que los aires acondicionados de ventana; cerca debe haber paradas de autobús (publicación, 31.08.2025 (se abre en una pestaña nueva)).
Cerca del océano los aparatos se oxidan y en el apartamento puede haber moho (publicación, 24.03.2024 (se abre en una pestaña nueva)).
«Gato de luz» (conexión ilegal a la red eléctrica): estas conexiones se dan en barrios cercanos a las favelas. Pida las facturas medias de electricidad del apartamento de los últimos meses y pregunte a los vecinos (publicación, 10.09.2025 (se abre en una pestaña nueva)).
Si el apartamento está a la venta, tendrá que dejar entrar a los compradores dos o tres veces por semana (publicación, 24.03.2024 (se abre en una pestaña nueva)).
Defectos ocultos. Al autor el aire acondicionado no enfriaba: el compresor lo pagó él mismo, porque no estaba claro cuándo se había averiado, pero la fuga de refrigerante de las tuberías de la pared la consideró cosa del propietario y acordó con él el rehacerlo: mano de obra R$ 850, materiales unos R$ 500 (publicación, 12.10.2023 (se abre en una pestaña nueva)).

Después de firmar el contrato: facturas y acreditación de la dirección

Las facturas de luz y gas hay que ponerlas a su nombre en un plazo de unos 10 días (publicación, 21.12.2023 (se abre en una pestaña nueva)). En Río la electricidad corre a cargo de la empresa Light. Cómo hacer el cambio:

Vaya a la oficina de Light con el RNM u otro documento y con el contrato de alquiler.
Pida la «troca de titularidade» (cambio de titular de la cuenta).
La primera factura a su nombre llegó unos 45 días después.

Por el bot de WhatsApp no se pudo hacer el cambio: hace falta un documento con el número de CPF (publicación, 22.03.2025 (se abre en una pestaña nueva), publicación, 22.03.2025 (se abre en una pestaña nueva)).

La factura a su nombre es el comprovante de residência (documento que acredita la dirección). Hace falta para el carné de conducir, para presentar documentos de residencia y de ciudadanía, para la escuela y la guardería, y para inscribirse en el centro de salud. Alternativas: la factura del móvil de un contrato de pospago (no prepaid) con su dirección (publicación, 09.03.2022 (se abre en una pestaña nueva)) o una declaração de residência, cuyo modelo publicó el autor de @brazil_lifehacks (publicación, 21.05.2023 (se abre en una pestaña nueva)).

Precios orientativos

Río, enero de 2025, un buen condomínio con infraestructura, vigilancia y aparcamiento subterráneo, contrato de 12 meses o más, con impuestos y cuotas incluidos (publicación, 10.01.2025 (se abre en una pestaña nueva)):

Apartamento	Precio al mes
De 1 ambiente (dormitorio y sala)	de US$ 450 a 600
De 2 ambientes	de US$ 600 a 1000

En Leblon, Ipanema y Barra los precios son más altos; en la zona norte, más bajos.

Presupuesto de una familia de dos adultos y un niño en Barra da Tijuca en abril de 2026: el alquiler de un apartamento de dos habitaciones de unos 75 m² con condomínio e impuesto, R$ 4.400 de un total de R$ 11.000–11.800 al mes para las necesidades básicas (publicación, 16.04.2026 (se abre en una pestaña nueva)).
A modo de comparación, en enero de 2023 el autor consideraba que «un buen apartamento en el barrio más elitista de Río no debería costar más de R$ 6000–7000» (publicación, 04.01.2023 (se abre en una pestaña nueva)).

Fuentes

Oficiales:

Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) (se abre en una pestaña nueva): art. 4 (salida anticipada), art. 37, parágrafo único (un solo tipo de garantía por contrato), art. 38, § 2 (la caução en efectivo no puede superar tres meses), art. 46 (contrato escrito de 30 meses o más)

Experiencia personal (canales @russo_no_brasil, @svoibrazil y @brazil_lifehacks):